LeBonCoin est probablement l’un des meilleurs endroits pour vendre sa maison, et personne ne s’y trompe pas : agences comme particuliers y référencent les biens à vendre pour vendre plus vite. Alors un peu à la manière de Maison à vendre de Stéphane Plaza, voici quelques astuces pour vendre “mieux et plus vite”, en tout cas basé sur notre petite expérience (réussie !).

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Vous le constatez peut-être autour de vous : les particuliers sont de plus en plus tentés de ne pas passer par des agences immobilières pour vendre leur maison ou leur appartement. A tors ou à raison, cela s’explique notamment par des frais d’agence jugés parfois un peu élevés, et des professionnels qui ne sont pas toujours au rendez-vous (ne connaissent pas leur bien, accompagnent moyennement acheteurs comme vendeurs, etc.). Ça n’est pas une généralité du tout : certains agents sont excellents, et c’est d’ailleurs grâce à eux que nous avons acheté nos différentes maisons jusqu’à présent.

Cependant, et malgré de bonnes expériences en tant qu’acheteurs, nous avons souhaité essayer de vendre seuls (appuyés par un notaire pour le compromis). Et nous avons appris que si c’est effectivement possible de vendre seul, vendre une maison ne se fait pas si facilement. Alors comme notre vente s’est plutôt bien déroulée, nous souhaitions partager avec vous quelques éléments qui – nous le croyons – ont été des éléments clés.

Cette méthode n’est pas universelle, elle dépend du bien à vendre, du prix, du marché, de la concurrence, etc. Nous avons peut-être eu un peu de chance, mais nous avons eu 4 visites en une semaine (et de nombreux contacts), puis une offre ferme, et un compromis signé dans la foulée. Tout ça sans agent immobilier. C’est donc tout le mal que nous vous souhaitons 🙂

Référencement naturel

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Le référencement dans Google

Le référencement naturel est historiquement l’art1)si si, c’est un art ! de positionner un site dans les résultats dits “naturels” (ou organiques) d’un moteur de recherche tel que Google. LeBonCoin étant un portail mais également un moteur de recherche considérable, une partie de cet art s’y applique aussi. C’est donc sous cet angle, et avec quelques conseils en bonus que je vous proposerai d’optimiser la visibilité – et donc la performance – de votre annonce.

Optimiser le titre

C’est l’un des critères déterminants dans Google, ça doit l’être aussi sur LeBonCoin. Le titre de votre annonce doit contenir toutes les informations nécessaires pour donner envie de cliquer. C’est en effet sur le titre que les visiteurs du portail cliqueront pour accéder à votre annonce. Le titre est d’ailleurs limité à 50 caractères.

Nous avons choisi : “Maison semi bourgeoise – 4 chambres – 167 m²“.

Et ceci pour les raisons suivantes :

  • Maison semi bourgeoise :
    nous avions au départ essayé Maison de cadre, terminologie utilisée par l’agent qui nous avait vendu la maison. Mais c’est clairement un terme mal compris, et surtout peu recherché.
  • 4 chambres
    certains indiquent plutôt le nombre de pièce. De notre point de vue, ce qui fait entre autre une maison, c’est le nombre de couchages (la définition de “pièces” étant plus flou). C’est donc pour cela que nous avons privilégié “4 chambres” plutôt que “7 pièces”.
  • La surface
    Ca cadre tout de suite un bien, et même si la surface est renseignée dans les meta-données de l’annonce, cela incite au clic.

Localisation du bien

Localisation honnête mais pas trop precise

Localisation honnête mais pas trop precise

Nous avons fait plusieurs essais de localisation :

  1. La localisation ultra précise (numéro + rue + ville)
  2. La localisation à la ville (Tourcoing)
  3. La localisation à la grande ville la plus proche (Lille)

Pour faire court : c’est un mix entre la 2 et la 3 qui fonctionne le mieux. 

La 1 est trop précise de notre point de vue et peut parfois réduire l’intérêt d’un acheteur à vous contacter si la rue ne l’inspire pas, quoi qu’à 2 rues de ce qu’il cherche.

La 2 est également assez précise, mais vous écarte de recherches en métropole que les visiteurs de LeBonCoin feraient sans chercher explicitement sur Tourcoing.

La 3 est un cas de spam par LeBonCoin, et un critère de suppression de l’annonce sans sommation.

Suppression d’une annonce mal localisée sur LeBonCoin

Après 2 jours d’annonce re-localisée à Lille plutôt qu’à Tourcoing, nous nous sommes rendus compte que notre annonce n’était tout simplement plus en ligne. En fait, elle avait été signalée comme non conforme par un internaute (j’ai fait le test sur une autre annonce pour voir ^^), et donc supprimée sans prévenir par un modérateur du site. Et ceci même si nous avions payé une mise en avant. Bref, c’est assez risqué comme technique – même si pas mal de professionnels le font, faites attention, et préférez l’option juste après.

Important : Si comme nous cela vous arrive, contactez le support client qui vous remboursera les mises en avant la première fois. Par contre si vous êtes repris une seconde fois la main dans le bocal à confiture…

La solution hybride

Pour éviter de voir votre annonce supprimée, soyez honnête sur la localisation (pour nous : Tourcoing), mais précisez dans le contenu de l’annonce : “Ce bien se trouve à xx minutes de VilleImportante, et à proximité de Ville limitrophe 1Ville limitrophe 2, et Ville limitrophe 3.

Cela nous a permis de voir notre annonce ressortir sur des requêtes “Lille”, “Mouvaux”, ou “Bondues” que les gens saisissent dans le moteur de recherche, sans forcément être malhonnête dans la localisation.

Localisation alternative

L’astuce de siou, mais qui fonctionne 🙂

Soignez vos photos !

Le Bon Coin indique que les annonces avec photos sont 7 fois plus visitées que celles sans photo (ce qui ne m’étonne pas vraiment, en tant qu’utilisateur du site). Et si une seule photo peut suffire pour une vente de billets de spectacle, la stratégie de belles photos en nombre semble un peu plus performante pour une vente de maison.

Nous ne pouvons donc que vous conseiller de souscrire au pack “7 photos de plus” pour 8€. Ce qui fait 10 photos au total pour votre annonce

Quelques conseils pour de belles photos :

  • Photos en plein jour, avec le maximum de luminosité
  • Lumières allumées (oui, même en plein jour)
  • Pièces rangées (voire un peu vidées si vous êtes un adepte des bibelots ou des gros meubles chinés chez Emmaüs)
  • Le maximum de recul (quitte à prendre une photo depuis une fenêtre),
  • Utilisez un bon appareil (ou retouchez-les rapidement pour les éclaircir : Google Photos fait ça très bien et gratuitement)

Et surtout : soignez l’ordre des photos ! La première étant celle qui apparaît dans la liste des annonces, c’est celle qui fera cliquer sur votre annonce… ou pas…

Salle de bain et cuisine : ça peut faire une vente !

Evitez les photos inutiles, du genre un zoom sur vos fleurs dans le jardin, ou des photos trop artistiques. Mais par contre, montrez les éléments importants, et notamment la cuisine et la (les) salle(s)  de bains. Ce sont des éléments qui peuvent faire peur, ou qui peuvent déclencher une vente. Alors soyez-en fiers et montrez-les.

Optimisez les points de contact

Pour ne pas être trop embêtés par du démarchage, nous avions commencé par interdire le contact par téléphone, mais c’est stupide.
En effet, si vous voulez vendre votre maison – et de surcroit sans agence immobilière – , vous acceptez d’être dérangés pour répondre à des questions, donner la taxe foncière, organiser des visites, tenir votre maison rangée à tout instant au cas où. C’est le revers de la médaille. Et les contacts se sont accélérés dès que nous avons affiché le numéro de téléphone sur l’annonce.

On ne parle pas ici de vendre un iPhone. Vous souhaitez vendre votre maison : il va falloir mouiller un peu la chemise 🙂

Le Bon Prix

Pour estimer le prix du marché, 3 axes pour vous orienter :

  1. regardez les biens similaire sur LeBonCoin, avec un peu d’objectivité
    attention, un bien sur LeBonCoin n’est pas encore vendu, et son prix sera peut-être négocié !
  2. confrontez le prix choisi avec le prix au m² dans votre secteur (exemple sur MeilleursAgents.com)
  3. intégrez les objections au prix que l’acheteur pourrait avoir (gros travaux à prévoir comme une toiture ou des fenêtres à changer, etc.)

Si vous n’êtes pas contactés, c’est qu’il y a un loup, le loup pouvant être le prix. Et nous avons (aussi) fait cette erreur là.

On ne vend pas sa maison par rapport à ses besoins financiers après la vente. Si vous souhaitez vous acheter une maison à 1 million d’euros, ça n’est pas le problème de votre acheteur, surtout si votre maison n’en vaut que 200’000€. Il faut vendre au bon prix, et au prix du marché.

Prix immobilier au m² à Lille

Tous les quartiers ne se valent pas : ne sur-estimez pas le prix de votre maison (Source : MeilleursAgents.com)

Des accélérateurs de vente

Mettez en avant dans votre annonce ce qui rassurera les acheteurs, et ce qui les fera pencher vers votre annone plutôt qu’une autre.

En général, les acheteurs ont peur des travaux, surtout quand ils n’en ont jamais fait. Alors si vous avez refait des choses à gros budgets (ce qui était notre cas avec une toiture, une baie vitrée, une suite parentale), mettez-le dans votre annonce. Savoir que la toiture est neuve rendra les acheteurs tranquilles pour 40 ans (ou au moins les 10 ans de la garantie décénale), et ça peut vraiment être un déclencheur, ou un levier de non-négociation du prix !

Référencement payant

Une fois que votre annonce est prête à être publiée, LeBonCoin vous proposera des mises en avant payantes, de plusieurs type. Il faut bien que chacun gagne sa vie ! Et comme nous en avons testé plusieurs, voici nos retours, pour vous orienter et ne pas trop dépenser.

Remontée régulière

C’est celle qui nous paraissait la plus évidente : remettre votre annonce en tête de liste une fois par semaine peut sembler une bonne chose, surtout que ça ne coûte pas bien cher. Le pack le plus intéressant est facturé 30€, pour voir votre annonce remise en haut de la liste une fois par semaine (à date anniversaire de publication) pendant 2 mois (soit 8 à 9 fois).

Objectivement, nous n’avons pas vu d’effet majeur de cette mise en avant. Elle est probablement utile, surtout pour être présent dans les alertes emails que les membres du Bon Coin peuvent se créer, mais au vu des indicateurs de performance, ça n’est pas forcément celle que nous priviligerions à l’avenir.

Visibilité en sidebar

Dans les différentes mises en avant, LeBonCoin.fr propose aussi une visibilité “à la une”, vendue 15€ pour une semaine. Si ça peut paraître un peu cher, nous avons testé ce type de promotion et c’est clairement celle qui semble avoir le plus d’impact sur les contacts entrants téléphoniques. Et je l’explique, non pas par la mise en avant sur desktop (en barre latérale selon moi assez peu visible) mais sur mobile, où les annonces “à la une” sont vraiment ultra mise en avant, avec une belle visibilité offerte aux images.

Et si nos statistiques ne sont probablement pas représentatives de tout LeBonCoin, nous avons noté un nombre d’appels et de contacts beaucoup plus important sur les périodes “à la une” que lors que la maison n’y était pas (malgré des remontées en avant de manière hebdomadaire).

Quelques indicateurs de performance

LeBonCoin est un peu avare en statistiques sur votre annonce, et n’en donne en tout et pour tout que 3 :

  • le nombre de vues,
  • le nombre de contacts par email (c’est à dire les formulaires envoyés)
  • le nombre de clic sur le bouton “Voir le numéro”

Il est donc compliqué d’en tirer des généralités, mais pour mesurer la performance des dispositifs payants et des choix de référencement naturel, voici comment nous avons procédé.

Le taux d’intention de contact

Pour mesurer un tant soit peu scientifiquement l’impact des différents modes de promo, nous avons calculé un indicateur (basé sur le peu d’informations que donne LeBonCoin) que j’ai pompeusement appelé le taux d’intention de contact. La formule est assez simple :

Taux\ d'intention\ de\ contact= \frac{mails\ recus + clics\ sur\ num\ de\ tel }{nombre\ de\ vues}

C’est en fait le nombre de personnes qui vous ont effectivement contacté (ou qui ont voulu vous contacter) ramenées au nombre de vues de l’annonce.

Attention : les statistiques que LeBonCoin vous donnent sont particulièrement pauvres. Elles n’excluent par exemple pas les vues faites par vous. Donc attention à ne pas trop les fausser en vous rendant trop souvent sur votre annonce.

Quels impacts de la mise en avant de l’annonce sur le taux d’intention de contact ?

Ces chiffres ne sont pas du tout une garantie pour vous, c’est un retour d’expérience sur une annonce immobilière. Le mieux est de tester – a fortiori si vous ne passez pas par un agent immobilier, vous pouvez investir quelques euros pour voir ce qui marche le mieux pour vous.

Avec une mise en avant “A la une” :

Taux\ d'intention\ de\ contact (a\ la\ une)  \approx 9\% 

Sans mise en avant “A la une” :

Taux\ d'intention\ de\ contact (normal)  \approx 3\% 

Autres conseils

Ces derniers conseils ne sont ni du référencement naturel, ni du payant, mais on aurait aimé les connaître avant. Alors on partage 😉

Faites bien du premier coup

Sachez-le : si la publication d’une annonce sur LeBonCoin est gratuite pour les particuliers, toutes les modifications d’une annonce publiée sont facturées 5€… Vous allez me dire qu’au pire vous la supprimez et la re-mettez, ce qui peut être une solution… si ce n’est que LeBonCoin risque de vous repérer (c’est très simple à faire), et qu’une fois vos 30€ ou plus de mise en avant payés sur LeBonCoin, vous n’avez plus tellement envie de supprimer votre annonce… et de tout perdre.

Bref : relisez-la plusieurs fois, ou apprêtez-vous à payer un peu pour corriger vos étourderies… ou vos baisses de prix 😉

Attention aux arnaques sur LeBonCoin

Les arnaques sont monnaie courante sur LeBonCoin : biens ultra atractifs, demandes bizarres, etc. Bref, plein de situations où votre contact finira par vous demander de l’argent, en vous faisant miroiter d’en gagner autant. Notre vente n’y a pas échappé, en voici 2 parmi celles reçues.

Arnaque n°1 : je suis investisseur immobilier à Monaco

Première arnaque, un appelant depuis un numéro de portable.

Il commence à demander des informations sur l’emplacement précis du bien et la proximité des commerces (rien d’alarmant…)
et la taxe foncière (rien d’alarmant non plus…)
puis me demande de lui re-confirmer le prix [237’000€] (ça arrive aux acheteurs qui regardent plusieurs maisons).

Puis il commence à me raconter sa vie et à faire des propositions bizarres :

Je me présente, je suis un investisseur immobilier et je connais bien la région pour avoir acheté plusieurs bien dans la métropole lilloise.
Je suis actuellement à Monaco. Je ne peux pas me déplacer mais je vous propose 240’000€ 2)soit 3’000€ de + que le prix demandé, ce qui ne se fait JAMAIS !, si vous allez voir mon associé aux Pays-Bas.

Devant mon étonnement et mon refus, il m’a raccroché au nez…

Arnaque n°2 : je suis sage-femme actuellement dans le Calvados

Seconde arnaque, appelant depuis un numéro de fixe en 02 que TrueCaller me géolocalise dans le Calvados (voir plus bas).

Une nana avec une voix de speekerine (lisant un texte) me demande si le bien est toujours disponible (rien d’alarmant…).
Je lui explique que j’ai une offre ferme et acceptée, mais que la maison n’étant pas encore vendue et le compromis non signé, nous pouvons rester en contact au cas où.
Elle acquiesce et me demande mes coordonnées (mail) pour me contacter dans quelques temps au cas où.
Je lui dis que c’est plutôt l’inverse qui se passera, qu’elle me donne son email et si la vente ne se conclue pas avec l’acheteur en question, je la recontacterai.

Puis je la coupe en m’étonnant qu’un appel local du Calvados s’intéresse à une maison à Tourcoing.

Je suis sage-femme, actuellement en déplacement…

Puis elle me raccroche au nez…

Deux astuces pour détecter les arnaques sur LeBonCoin ?

Astuce numéro 1 : fuyez les bavards 

Petite astuce toute simple : si votre contact commence à vous raconter sa vie pour des demandes originales, FUYEZ !
(j’avais constaté la même chose sur cette autre arnaque, voir Offre d’empoi : Coordinateur / Coordinatrice transit -import/export #JeSuisUneMule)

Astuce numéro 2 : TrueCaller ID

TrueCaller est une application iPhone ou Android pour mieux identifier les arnaques.

Elles permet :

  • d’identifier les numéros connus,
  • de géolocaliser les gens dont le numéro n’est pas connu (notamment les fixes),
  • de partager les spams téléphoniques (comme ces 2 arnaques, et donc de les bloquer pour vous et d’indiquer aux autres membres que c’est un contact louche)

A votre place je les installerais :

Truecaller
Truecaller
Prix: Gratuit+

Evitez les situations d’urgence pour rester en situation de force

take-your-timeMême avec la plus belle maison au meilleur prix, une vente peut-être plus longue que prévue. Alors organisez-vous dans ce sens, quitte à avoir une bonne surprise (ce qui fut notre cas). En effet, les acheteurs sont à l’affut des situations d’urgence qui vous feront accepter une offre largement en dessous du prix, juste pour être débarrassés de la vente.

Quelques exemples rencontrés :

  • nécessité de vendre pour pouvoir honorer l’achat d’une maison coup de coeur sur laquelle vous avez fait une offre,
  • ou pour solder un prêt relais qui commence à coûter,
  • clore un divorce qui dure et se passe mal,
  • ou une indivision à plusieurs.

Ces situations compliquées risque de vous faire brader votre bien. Dans notre cas, nous nous étions mis en tête de ne faire aucune offre sur une maison avant de mettre en vente la nôtre, quitte à devoir passer une phase de location, afin de ne presser ni la vente, ni l’achat (et se donner le temps nécessaire de réussir les deux).

Faites faire votre compromis chez un notaire

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Photo par Frédéric BISSON (sur Flickr)

Pour avoir signé plusieurs compromis dans notre (petite) expérience immobilière, nous pouvons témoigner d’une chose : les compromis de notaires sont beaucoup plus complets que les compromis d’agences. Ils protègent beaucoup mieux l’acheteur que ceux que nous avons vu par des agences (à savoir des documents à trous, absolument pas personnalisés, et remplis à la va-vite).

Et vous savez quoi ? Faire faire votre compromis chez un notaire est gratuit. En effet : cela est inclus dans les actes notariés payés par l’acheteur, et comme un compromis bien écrit est du temps gagné pour l’acte authentique de vente, ça ne coûte pas beaucoup plus de temps au notaire.

Ca serait donc dommage de vous en priver (surtout si vous vendez sans agence).

Alors, prêts à vendre ?

Avec tous ces éléments, j’espère que vous vous sentirez plus à l’aise pour vendre votre maison sur LeBonCoin, et que votre vente se passera aussi bien que la nôtre. Si vous avez d’autres conseils, ou d’autres retours d’expérience, n’hésitez pas à les partager dans les commentaires pour que tout le monde en profite !

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References   [ + ]

1.si si, c’est un art !
2.soit 3’000€ de + que le prix demandé, ce qui ne se fait JAMAIS !